潮州市建設用地使用權評估采礦權評估排污權評估

地下建設用地使用權評估目前執行的是城鎮土地估價規程,評估方法主要有以下幾種方法：

市場比較法：是將近期市場上交易的類似地產進行比較,并作適當修正,以此估算待估土地客觀合理價格的方法。隨著大規模地下空間開發時代的到來,地下建設用地使用權的交易案例必將越來越多,只要在實務中增加對于地下建設用地使用權修正的因素 ,就可得到地下建設用地使用權的價值,因此是適宜的評估方法。

以上海市為例,2013年以來出臺了幾項與地下建設用地使用權評估相關的法律法規文件,政府公開出讓地下建設用地使用權底價及協議出讓價格將有法可依、有規可循。近2年公開出讓和協議出讓了很多幅地下建設用地使用權的宗地,我們在估價中有較多的案例可比較,但在可比案例修正時,除了傳統的因素 修正外,還需增加地下的個別因素 修正,如地下面積、深度、地役權、通行權、地下公共空間等。

收益還原法：這個方法是以一定的還原利率對地下建設用地使用權的純收益進行還原,通過測算求得地下建設用地使用權的價值。

目前需繳納土地出讓金的地下建設用地使用權屬于經營性用途的地下建設項目,有較為穩定的收益,其價值體現在其獲取收益能力的大小上,所以運用收益還原法估算地下建設用地使用權價值是比較適宜的。

成本逼近法：是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。

我國現在的土地價格,基本是一個平面地價,不是包含地上、地下的立體價格。從目前成本價格來說也是一個平面價格的一個概念,而未考慮地上地下的一個立體成本價格。因此,對地下建設用地使用權的成本價值來說,還應考慮開發地下空間所要耗費的各項客觀成本,考慮的因素 包括地質、地形地勢、水文狀況、地下深度、地下管道、環境污染以及城市規劃等。

剩余法：該方法是預測地下空間的銷售價格,扣除正常的開發成本以及相關的專業費用、利息、利潤和稅收等,以余額確定地下建設用地使用權的價值的方法。此方法主要取決于市場交易和客觀成本等的信息取得,考慮的因素 與市場比較法、成本逼近法相當。

基準地價系數修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果,對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

因為目前的基準地價和前述成本逼近法的闡述一樣,也是一個平面的價格,因此目前地下建設用地使用權只能參照基準地價的修正系數表進行評估。以上海市為例,地下建設用地使用權價格是地上基準地價按照一定比例來確定,但這樣相對來說過于簡單,同一級別不同地塊的個體差異未能體現。另外基準地價自身也存在不能及時反映當前地價水平變動的缺陷。

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