廣東省佛 山市工廠廠房企業拆遷評估經營損失評估

一般來說,拆.遷補償方式有三種:

金.錢補償城市國有土地上的房屋拆.遷,貨.幣補償價格一般根據周邊房地產價格確定。對于農村集體土地上的房屋,各地會有不同的補償政策。比如濟南市規定了宅基地補償面積的固定上限,超過面積不予補償。

對于位于市區的村莊,宅基地也將參照周圍房地產項目的價格進行貨.幣補償。

產權交易產權置換就是我們所說的“搬遷”。國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋都有權在拆.遷過程中選擇房屋置換。房屋產權調換的.低補償方式應為按合法房屋實際面積1:1安 置。

農村宅基地置換這種補償方式僅.限于農村集體土地被拆.遷人。部分被拆.遷人慣了集體土地上“獨棟”的舒.適生活,不愿遷入樓房。在這種情況下,如果當地有土地,他們可以分割一個宅基地進行拆.遷,并相應補償房屋的重置成本價。

廠房拆.遷補償包括拆.遷資產補償和拆.遷費用補償。拆.遷資產補償,包括不能拆.遷的土地、房屋、地上建筑物及附著物,以及因拆.遷造成的機械設備損失補償;拆.遷費用補償,包括搬遷前費用、搬遷過程中發生的停.工費用、機械設備的調試和修理費用、材料的拆除、包裝和運輸及辭退員工的補償費;拆.遷政策還有獎勵費,包括快.速搬遷費、拆.遷獎勵費等。

拆.遷資產補償一般包括土地補償和房屋建筑物補償。土地補償費,作為承租.人的企業,其經營場地一般是通過租賃獲得的。租賃土地分為國有租賃土地和集體租賃土地兩種。企業的拆.遷必然導致這種租賃關系的終止。拆.遷的補償對象是國有土地上的建筑物和附屬物,對空地或干凈土地的補償沒有統一規定。在一些地方,拆.遷土地補償往往與房屋建筑物補償一并計算,存在很多不明確、不透明的情況,使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。

資產評估視角下的拆.遷

建筑物的補償房屋建筑物的補償,以相關房地產證登記的建筑面積為計算標準。房.產.證、土地證因歷史原因不能辦理的,可以通過實際測量確定。房屋和建筑物的價值一般由拆.遷人和被拆.遷人共同委托,由評估公司根據相關評估技術標準確定房屋和建筑物的實際價值。

機器設備賠償設備重置為新價格,機械設備分為兩類:一類是可移動設備,一類是不可移動設備。設備搬遷造成的損失可分為物理損失和功能損失。物理損壞包括拆卸成本、運輸成本、安 裝成本、調試成本等。功能損失的成本包括機器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對于不可拆卸的設備,拆除將導致設備的廢棄。因此,設備的重置價格應按其新舊重置價格計算,并對業主進行補償。

對于可以搬遷的設備,本著連續利用的原則,異地搬遷安 裝,繼承投入使用。所以設備搬遷安 裝費用是拆.遷造成的必然損失,拆.遷人應當賠償。設備搬遷費和安 裝費的補償金額,由拆.遷人、被拆.遷人或承租.人根據市場價格確定的貨物運輸價格和設備安 裝價格協商確定。協商不成的,可以委托專.業評估公司進行評估認定。

拆.遷費用補償拆.遷補償費用一般包括停產停業損失、搬遷安 置費用和安 置補償費用等。被拆.遷人可以對停產停業損失給予適當補償。在法律實踐中,補償的標準和依據往往由市級地方政府在政策文件中規定。各地的補償標準和計算方法不同。

員工安 置費用補償

法律、法規、政策的政策文件對因拆.遷被辭退的職工安 置補償費用沒有詳細規定,屬于拆.遷當事人雙方協商爭取的項目。拆.遷導致職工被辭退的,按照與職工簽 訂的具體勞動合同和勞動法的有關規定給予補償。

在拆.遷過程中,為了加快拆.遷進度,拆.遷人往往采取快.速搬遷獎勵措施,鼓勵被拆.遷人和承租.人盡快簽 訂搬遷補償協議,遷出拆.遷范圍。獎勵費的數額由拆.遷人根據實際拆.遷情況確定,也可以由拆.遷人、被拆.遷人和實際承租.人協商確定。需要注意的是,如果被拆工廠的業主和使用人是分開的,那么獎勵費應該支付給實際使用被拆工廠的承租.人,這是政策文件規定的,也是合理的做法。